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为做好“老项目品质提升”课题，绿都智慧服务“专项样板打造行动”应时上线，从进出口管理、停车管理、楼道杂物治理、绿化踩踏治理四个方面，给出项目因地制宜、别出心裁的解决方案。

第02期，我们着眼“品质示范生”新乡绿都悦府的优秀表现，学习他们的工作心得。

距离新乡绿都悦府第一批次交付，已有12年。四季轮转，物业团队逐渐从初识的服务者转变为亲近的陪伴者，与2456户业主家人共建美好生活。

每一次焕新与尝试，每一次坚持与守护，都是物业团队积累经验、升级服务的契机。在本次分享会上，项目负责人基于“各部门之间要互相协作，管理人员要以身作则，一线员工要积极响应”的合作精神，顺应“先分析，再分工”的工作思路，给出一套在新乡绿都悦府行之有效的“老项目品质提升方法论”。

内部拉通会议，分析现场短板与亮点。开展科学分工，各条线团结协作。梳理业主反馈，配合业主调研，完成针对性回访；结合目前痛点，完成专项标杆提升；每周定点巡查，周期性覆盖区域等，定期拉动工作进度，聚焦核心不偏离。

同时，团队也擅长归纳数据汇报工作，通过可视化的方式，既提升工作效率，也让人更直观地看到我们取得的成果。

除了这套已经实践过的方法论，物业团队还有一套高效工具——明晰的台账。日常工作中，大家都习惯于通过台账记录的方式，完成现场拍照、储存位置、业主领取/登记等重要环节留档，为后续工作留底及推进，提供扎实的基础。在四大难题的解决中，除了有的放矢之外，台账同样发挥着重要的作用。

在门岗宣贯、实操带教、每周巡检、高客户熟悉度等业务方面，新乡绿都悦府一直保持着高要求、高水准。岗前练兵100余次，外来人员识别率100%，我为业主做件事80余次，项目应知应会熟知度100%。翻看进出口管理的工作台账可以发现，物业团队还有着很多亮眼的表现。

第一，专人专岗制。一人一岗，不仅是负责岗位，更负责固定时间内有需要的业主。为了落实岗位制度，每周3次的岗前练兵少不了。交通指引、交接班等，时刻保持专业性不松懈。

第二，门岗年轻化。作为“门面担当”的门岗都是在职两年以上、三十岁左右的年轻人，且公开悬挂保安证、换岗时间，服务品质看得见。

第三，主动服务意识强。基于前两点，年富力强的门岗员工可以为业主做更多力所能及的事，且业主也能在固定时段内认得他们，求助他们，才有了后来的点名夸赞。

第四，便民服务柜。门岗内设有便民服务柜，便民工具比较齐全。业主进出需要借东西时都可以求助门岗。如常备搭电宝，解决油车打不着火的问题，这也是业主比较满意的便民工具。

第五，我为业主做件事。“我为业主做件事”是物业团队在服务范围之外打造的惊喜与感动，坚持至今收效显著。在新乡区域的每月例会通报中，绿都悦府多次位列前茅，且近几个月都是第一名，获誉总次数及秩序条线都表现出色。

新乡是三轮车产业聚集地，尤其从2020年开始，随着送孩子上学等需求增加，三轮车数量也开始明显上升。新乡绿都悦府目前约有2200辆电动车，510辆老年电三轮，为缓解车位压力，已扩建车棚14个，长期停放面积达792平，临时停放面积有650平。除此之外，项目也及时更新工作台账，多维度提升业主家人的停车体验。

第一，分类停车。不同类别的车停到不同区域，如红色车位线内停三轮车，绿色车位线内停电动车，停放方便且整齐有序。

第二，分区域整理车辆。秩序条线同事分工，包片包区域整理，并通过车棚入口安装U型桩等车辆限宽方式，减少车辆乱停乱放的现象。

第三，潮汐车位。固定时段内停放、归整非机动车。

第四，设立临时停放点。观察到业主家人中午回来吃饭、没有车位可停的现象，特设立临时停放点解决燃眉之急。

第五，季节性停放。学生寒暑假回老家或无需家长接送时，园区内的车辆流动性减弱，需要管理的车辆就会增多。此时，我们重新对车辆停放时段做出调整，以规范停车现象。

第六，路口的隔离管控措施。通过轮胎造型，打造“人车分流”，既限制车辆，又不影响人行走。

第七，僵尸车辆清理。定时清理僵尸车，提前通知业主。若长期无人认领，则联系城管局执法大队前来清理。

面对老项目楼道杂物堆积现象，物业团队每周义务劳动一个小时，一周清理四个单元，每月抽出1-2天分组巡查，严格把关各个顽固角落。

首先，物业团队加强多渠道宣传，提升业主家人的安全消防意识。还邀请社区来园区讲座，与业主家人面对面分享实际案例。

其次，邀请社区前来协助沟通部分业主，业主在签订防火责任书后，也逐渐培养起安全的消防习惯。

最后，全程使用工作台账。朋友圈、1对1私信提前通知业主具体的楼道杂物清理时间，将无主的杂物摆放至固定存放点，并拍摄照片存档，以便业主认领。

绿化踩踏是老项目绿化管理的痛点难点。新乡绿都悦府迎难而上，先后补种木瓜海棠40余棵，交播草坪750平，灌木补植150平，并在主出入口花钵内根据季节栽种羽衣甘蓝和角堇，多线并进改造绿化踩踏区域，提升了家园的美观度与舒适度。

面对园区绿化踩踏，项目不放过任何一个点位及细节，分析原因，找出根源，并通过疏堵相结合的方式进行差异化解决；对于影响业主生活的踩踏区域，通过铺设汀步、卵石园路等方式进行美化；面对侵占绿化的现象则通过自制格栅、栅栏等方式进行管理，引导客户共同营造美好家园。

其次，在老项目资源有限的情况下，撬动社区力量为园区绿化助力。项目经理会主动联系社区，收集市政改造弃置的树苗并移栽到项目上。员工会主动完成市场调研，挑选宜栽植物，如羽衣甘蓝、角堇等适合冬日栽种，有利于园区景观美化。同时还要货比三家，控制成本，寻找最优“性价比”。

一个个数据，展示每一次进步；一本本台账，记录工作的点点滴滴。新乡绿都悦府的物业团队不忘初心，步履不停，为更美好的园区全力以赴。感谢他们的分享，也期待他们带来更多创造性思路与成功的案例。